Plusieurs types de baux existent dans le cadre de la location de bureaux : bail commercial, bail professionnel ou bail de courte durée. La première option est la plus protectrice et la plus stable pour le locataire. D’une durée minimale de 9 ans, le bail commercial peut être résilié tous les 3 ans sans motif par le locataire, tandis que le bailleur aura plus de difficulté à interrompre le contrat. Chacune des deux parties possède néanmoins des droits et des devoirs dans le cadre de la résiliation de baux commerciaux. Procédure, préavis et obligations légales, voici tout ce que vous devez savoir pour une résiliation en toute conformité.
La résiliation d’un bail commercial est soumise à un cadre juridique précis qui protège à la fois les droits du locataire et du propriétaire. Elle peut se faire de plusieurs manières différentes : en fin de bail, à chaque période triennale ou à tout moment en cas de faute, de manquement ou de départ à la retraite du locataire par exemple.
Le bail commercial est communément appelé « bail 3-6-9 », car s’il est conclu pour une durée de 9 ans, il est possible de le résilier tous les 3 ans pour le locataire, sans motif particulier. Celui-ci doit néanmoins respecter un préavis de 6 mois, et doit informer le bailleur via un acte de commissaire de justice ou une lettre recommandée avec avis de réception.
De son côté, le bailleur peut reprendre le local loué à chaque période triennale également, avec un préavis de 6 mois, mais seulement dans l’un des cas suivants :
Le préavis doit être obligatoirement réalisé par acte de commissaire de justice.
Le bail commercial peut également être résilié à tout moment par le locataire s’il prend sa retraite ou s’il reçoit une pension d’invalidité. Les dirigeants d’une SA ou d’une SAS n’ont néanmoins pas le droit de résilier un bail commercial avant la fin de la période triennale.
Le preneur peut demander la résiliation de son bail en cas de faute du bailleur. Il doit alors faire une demande au tribunal judiciaire qui prendra la décision finale. Le bailleur peut lui aussi faire cette demande si le preneur manque à ses obligations (absence d’assurance ou non-paiement du loyer par exemple). Il peut également actionner la clause résolutoire si celle-ci figure dans le contrat de location. Cette dernière s’applique si le locataire n’exécute pas l’une de ses obligations. Il dispose ensuite d’un mois pour exécuter ce que lui demande le propriétaire sous peine de voir son bail résilié automatiquement.
La résiliation du bail commercial par le locataire ou le propriétaire peut aussi se faire d’un commun accord. Cette résolution à l’amiable nécessite seulement une preuve écrite en cas de désaccord.
À la fin des 9 ans de contrat, le bail commercial est prolongé tacitement pour une durée indéterminée si aucune des parties ne se manifeste. Si le locataire souhaite mettre un terme au bail, il doit prévenir le propriétaire 6 mois à l’avance. Si c’est le propriétaire qui ne souhaite pas renouveler le bail commercial, il doit verser une indemnité d’éviction au locataire, afin de compenser la perte d’exploitation de l’entreprise.
Le locataire bénéficie de certains droits et devoirs dans le cadre de la résiliation de baux commerciaux. En termes de droits, il peut notamment :
En ce qui concerne ses obligations, le locataire doit respecter le préavis de résiliation, payer son loyer en temps et en heure et restituer le local commercial en parfait état au propriétaire à la fin du bail.
Les propriétaires disposent eux aussi de droits et d’obligations lors de la résiliation de baux commerciaux. Voici les principaux droits qui leur sont accordés :
En ce qui concerne leurs obligations, les bailleurs doivent :
Pour éviter tout litige, il est essentiel d’adopter certaines bonnes pratiques dans le cadre de la résiliation d’un bail commercial. Que vous soyez locataire ou propriétaire, anticipez la résiliation pour bien préparer tous les documents et prévenir l’autre partie à l’avance. Rédigez votre notification de résiliation précisément et de manière formelle et relisez correctement votre contrat de location et ses clauses spécifiques.
Lorsque c’est possible, préférez toujours une résiliation à l’amiable. Solution simple et peu coûteuse, elle permet de négocier des conditions satisfaisantes pour les deux parties et d’éviter des procédures judiciaires.
Un problème, une question sur la résiliation de votre bail commercial ? N’hésitez pas à contacter les experts du Groupe Giboire. Nos services juridiques et techniques sont à votre disposition pour vous accompagner dans cette démarche.