Dans le contexte actuel de crise immobilière, une bonne nouvelle est venue éclairer le secteur de l’immobilier neuf : une nouvelle révision du zonage ABC (également appelé zonage Pinel) ouvre de nouvelles perspectives aux investisseurs ainsi qu’aux primo-accédants !
QU’EST-CE QUE LE ZONAGE ABC ?
Instauré en 2003, ce dispositif territorial divise la France en cinq zones, selon la tension plus ou moins forte du marché locatif local. Les zones dites « tendues » (Abis, A et B) se distinguent par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, rendant particulièrement difficile la recherche d’un bien.
QUELLE EST SON UTILITÉ ?
Ce zonage permet de définir les critères d’éligibilité et les barèmes applicables aux dispositifs suivants :
- Les aides incitatives à l’investissement locatif (Pinel, Denormandie)
- L’accession à la propriété, incluant le Prêt à Taux Zéro (PTZ), les zones ANRU à TVA réduite, le Bail Réel Solidaire (BRS), ou encore le Prêt Social Location-Accession (PSLA)
- Les aides au logement locatif intermédiaire (LLI)
- La fixation des plafonds de loyers des logements sociaux financés par un Prêt Locatif Social (PLS)
Il sert également à déterminer les plafonds de ressources et de loyers, spécifiques à chaque zone.
Depuis sa création, ce zonage a fait l’objet de plusieurs refontes. Après la révision partielle d’octobre 2023, il vient à nouveau d’évoluer en juillet dernier !
UNE NOUVELLE RÉFORME MAJEURE
Cette dernière révision de juillet 2024 a permis le surclassement de 865 communes :
- 688 communes ont été reclassées en zones tendues A et B1. Parmi elles, des villes comme Rennes et Nantes, qui intègrent désormais la zone la plus tendue A.
- 177 communes déjà classées en zones tendues voient leur périmètre évoluer, avec notamment une révision à la hausse des plafonds de loyers.
UN LEVIER D’OPPORTUNITÉS POUR LES INVESTISSEURS ET PRIMO-ACCÉDANTS
Ce reclassement offre un vrai coup de pouce au marché immobilier, en facilitant l’accès au logement pour les nombreux ménages des communes concernées :
- Pour les primo-accédants : une nouvelle éligibilité au Prêt à Taux Zéro pour l’acquisition d’un appartement neuf. Exemples de villes concernées : La Roche-sur-Yon (85), Noyal-sur-Vilaine (35).
A noter : Selon les annonces gouvernementales de mardi 1er octobre, ce PTZ devrait étendu à la France entière, indépendamment du zonage, comme c’était le cas il y a un. Cette proposition doit maintenant être adoptée dans le cadre de la loi de finances 2025.
- Pour les classes moyennes : l’accès au logement locatif intermédiaire, avec des loyers inférieurs jusqu’à 15% aux prix du marché
- Pour les investisseurs : l’augmentation des plafonds de loyers et de ressources des locataires leur permettant d’améliorer leurs revenus locatifs, leur rentabilité et d’élargir la base de locataires potentiels.
Plafonds de loyer Pinel / m² (2024) :
Les villes comme Nantes et Rennes, reclassées Zone A voient ainsi leurs plafonds de loyers passer de 11,31€/m² à 14,03€/m² soit une hausse de + 24% de recettes locatives potentielles.
Cette réforme du zonage Pinel s’annonce comme une véritable opportunité de dynamiser le marché immobilier, en facilitant l’accession à la propriété pour de nombreux ménages et en boostant la rentabilité pour les investisseurs.
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