Depuis 2024, il existe un nouveau dispositif fiscal, destiné à encourager l’investissement dans le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Auparavant réservé aux institutionnels, ce dispositif s’ouvre désormais aux investisseurs particuliers et offre une alternative solide au Pinel, qui vient de disparaître. Ce mécanisme ambitionne de renforcer l’offre locative en zones tendues, tout en offrant des avantages fiscaux compétitifs aux investisseurs. Décryptage de ce dispositif et de ses enjeux stratégiques.
Qu’est-ce que le LLI ?
Le dispositif LLI vise à favoriser l’accès au logement pour les ménages aux revenus trop élevés pour bénéficier d’un logement social, mais insuffisants pour accéder au marché locatif privé classique. Il est applicable dans certains secteurs, les « zones tendues », à forte tension immobilière et locative. Il repose sur un socle juridique défini par le Code Général des Impôts (CGI).
Pourquoi investir dans le LLI ?
Ce dispositif offre des avantages fiscaux très intéressants pour les investisseurs :
– TVA réduite à 10% au lieu de 20% et donc un prix d’achat nettement inférieur au prix du marché.
– Crédit d’impôt, équivalent au montant de la taxe foncière pendant 20 ans.
– Aucune limite sur le nombre d’investissements réalisés dans le cadre de ce dispositif (contrairement au Pinel).
Outre ces avantages, ce dispositif offre une opportunité sécurisée et rentable. Un investissement locatif dans une zone tendue vous assure en effet une location rapide et des revenus locatifs stables.
Quels sont les logements éligibles ?
L’éligibilité des biens repose sur 2 critères principaux :
1. La nature du logement :
Construction neuve : maison ou appartement en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement)
– Transformation de locaux en logements d’habitation après rénovation.
– Acquisition avec amélioration des performances énergétiques (gain de 2 classes au moins).
2. La localisation du logement : il doit se situer en zone tendue, selon le même zonage que celui défini par l’ancien dispositif Pinel (Zones Abis, A et B).
Pour connaître le zonage d’une commune : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc
Qui peut investir ?
Bien que destiné à des particuliers, ce dispositif affiche un prérequis majeur : l’achat du bien doit être réalisé par une personne morale. Un particulier ne peut, en effet, pas le faire en son nom propre.
La constitution d’une SCI (Société Civile Immobilière) semble ici la solution la plus pertinente.
Elle doit être constituée de deux associés au minimum. Vous pouvez ainsi choisir de monter une SCI avec votre conjoint(e), vos enfants, parents ou un proche.
Elle offre de nombreux avantages : optimisation de la fiscalité, transmission de patrimoine facilitée et amélioration de l’accès au financement.
Le Groupe GIBOIRE peut vous accompagner dans les démarches administratives liées à la création de cette SCI. Demandez conseil à nos équipes commerciales !
Quels engagements pour l’investisseur ?
Pour bénéficier des avantages fiscaux cités plus haut, l’investisseur s’engage à respecter plusieurs règles.
1. Engagement locatif
La durée minimale de la mise en location est de 15 ans et doit se faire en tant que résidence principale.
Il peut s’agir d’une location nue, d’une location meublée ou d’une location en résidences services non gérées.
À noter : si l’investisseur dispose de plusieurs bien, il a la possibilité d’une revente partielle à partir de la 11ème année (50% des biens). S’il n’en possède qu’un seul , il devra attendre la 16ème année pour pouvoir le revendre.
2. Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires
L’investisseur doit respecter les plafonds de loyers imposés en fonction de la zone dans laquelle se situe le bien et s’assurer que les revenus du locataire ne dépassent pas les plafonds de ressources (toujours en fonction de la zone).
Le non-respect de ces deux engagements peut entraîner la perte des avantages fiscaux (crédit d’impôt supprimé, régularisation de la TVA, remboursement des aides perçues)
Conclusion : un dispositif incitatif et stratégique pour les investisseurs
Vous l’aurez compris, le dispositif LLI constitue une véritable opportunité d’investissement immobilier attractive, offrant des avantages fiscaux significatifs en échange d’un engagement de location à long terme. En réduisant la pression fiscale tout en assurant une source de revenus stable, ce dispositif permet de combiner rentabilité optimisée et sécurité financière. De plus, il répond à une problématique sociétale majeure en facilitant l’accès au logement des ménages intermédiaires, souvent confrontés à une offre locative insuffisante dans les zones tendues.
Ce mécanisme crée ainsi une dynamique vertueuse où investisseurs et locataires bénéficient d’un cadre équilibré et pérenne. En résumé, le dispositif LLI s’impose comme un levier stratégique pour diversifier son patrimoine tout en contribuant à une meilleure régulation du marché locatif.
